Reconocimiento y legalización de construcciones en Cúcuta

Es el acto administrativo mediante el cual el curador urbano —o la autoridad municipal competente— declara la existencia de una construcción que se ejecutó sin licencia. Dicho de forma directa: es el equivalente a la licencia, pero para algo que ya está construido.

No hay que confundirlo con la legalización urbanística de barrios o asentamientos, que es una figura distinta, de escala urbana, que adelanta el municipio sobre desarrollos completos y no sobre una casa en particular.

Tampoco es un trámite automático. La norma pone condiciones, y la primera de todas es que el uso de la edificación sea compatible con lo que la norma urbanística vigente permite en esa zona. Si no lo es, la antigüedad de la construcción no basta por sí sola.

Procede cuando la edificación cumple el uso previsto por las normas urbanísticas vigentes y lleva terminada el tiempo mínimo que exige la reglamentación. Esa fecha de terminación hay que probarla, y ahí sirven los recibos antiguos de servicios públicos, la información catastral, las aerofotografías del sector y otros documentos que permitan fechar la obra.

No procede —o se complica mucho— cuando la construcción ocupa una zona de protección, una ronda hídrica o un área de amenaza, cuando invade espacio público o predios vecinos, o cuando desarrolla un uso que la norma no permite en ese sector.

Por eso el orden importa: primero se verifica la norma, después se contrata el peritaje. Al revés se corre el riesgo de pagar un estudio estructural para una construcción que, por norma, no era reconocible.

El expediente incluye un peritaje técnico sobre el estado de la edificación, firmado por ingeniero civil. En construcciones levantadas por etapas, sin planos ni diseño estructural previo, ese estudio es el que revela si lo que hay soporta lo que hay.

Si el peritaje concluye que la edificación no cumple las condiciones de sismorresistencia aplicables, el acto de reconocimiento puede imponer obras de adecuación o reforzamiento estructural. Eso no es un obstáculo del trámite: es su razón de fondo. Una casa reconocida es una casa que alguien verificó que no se va a caer.

También es el rubro que más puede mover el costo total del proceso, y no se conoce hasta tener el diagnóstico. Por eso proponemos siempre una evaluación preliminar antes de comprometerse con el trámite completo.

Mientras la construcción no esté respaldada por una licencia o un acto de reconocimiento, normalmente no puede incorporarse al folio de matrícula inmobiliaria. El inmueble sigue figurando como lote, o con un área construida menor a la real.

Las consecuencias aparecen en el peor momento. Un comprador con crédito hipotecario descubre que el banco financia lo que figura registrado, no lo que ve en la visita. Una sucesión se complica. Una venta se negocia a la baja por el riesgo de una construcción no regularizada.

Si hay una venta prevista, adelantar el reconocimiento antes de salir al mercado suele recuperar con creces lo que cuesta el trámite.